În ultimele luni am avut tot mai multe discuții cu agenți, investitori și clienți care mă întreabă același lucru: „Cum vezi piața? Merge sau nu mai merge?”
Răspunsul scurt ar fi: merge. Răspunsul real este: merge… dar diferit.
Și cred că asta e cea mai importantă schimbare pe care trebuie să o înțeleagă oricine este implicat în imobiliare în perioada asta.
Dacă ne uităm la cifre, piața este activă. Prețurile cresc în continuare, iar tranzacțiile există. Dar dincolo de cifre, se vede clar o schimbare de dinamică.
Nu mai vorbim despre o piață în care „totul crește”. Vorbim despre mai multe piețe locale, fiecare cu ritmul ei.
O piață, mai multe realități
Diferențele dintre orașe sunt mai vizibile ca niciodată. Clujul rămâne într-o ligă proprie, cu prețuri în jurul valorii de 3.300 €/mp, în timp ce Brașov și București se poziționează în jurul zonei de 2.250–2.300 €/mp. Alte orașe importante sunt sub aceste niveluri, unele cu ritmuri de creștere mai rapide, altele cu o evoluție mai temperată.
Creșterea există. Dar nu mai accelerează
Pe termen scurt, creșterile de preț sunt relativ mici, în general în jur de 1–2% de la o lună la alta. Pe termen de 12 luni, vedem diferențe mai mari: unele piețe au crescut cu 6–7%, în timp ce altele au avut creșteri de peste 15%.
Este, de fapt, o schimbare subtilă, dar importantă. Piața nu mai „fuge” înainte. Se mișcă, dar mai controlat, mai calculat.
După o perioadă de câțiva ani în care prețurile au crescut accelerat, în ultimi 5 ani în multe orașe creșterea fiind între 50% și 75%, este normal să vedem o etapă de temperare. Iar asta înseamnă că piață da semne de maturizare și intră într-o etapă mai echilibrată.
Tranzacțiile sunt mai calculate. Și asta e bine
Da, dacă ne uităm la primul trimestru din 2026, vedem o scădere față de 2025 în multe orașe. Dar aici e important să ținem cont de context.
În imobiliare, începutul de an este, în mod tradițional, cea mai lentă perioadă. Ianuarie și februarie sunt aproape în fiecare an lunile cu cele mai puține tranzacții. Martie este momentul în care lucrurile încep să se miște din nou.
Ce vedem acum este, așadar, o combinație între sezonalitate și o schimbare de comportament: oamenii nu mai cumpără impulsiv, ci mai informat.
Și asta, pe termen lung, este sănătos pentru piață.
Accesibilitatea – presiunea invizibilă
În paralel, accesibilitatea scade în toate orașele analizate. În Cluj, de exemplu, este nevoie de peste 2,5 salarii medii pentru un metru pătrat, în Brașov aproximativ 2,16, iar în București în jur de 1,59.
Nu este o scădere dramatică a accesibilității, dar trendul este clar: locuințele devin mai greu de cumpărat.
Iar atunci când accesibilitatea scade, piața nu se oprește, dar devine mai selectivă.
O piață care începe să ceară mai mult
Toate aceste elemente duc în aceeași direcție: piața imobiliară din România nu slăbește, dar devine mai matură.
Nu mai este o piață în care orice proprietate se vinde rapid. Nu mai este o piață în care orice cumpărător poate intra ușor. Și nu mai este o piață în care simpla prezență este suficientă pentru a avea rezultate.
Este o piață în care contează cum poziționezi un produs, cât de bine înțelegi cererea și cât de realist ești în așteptări.
Ce urmează
Cel mai realist scenariu pentru 2026 este unul de echilibru.
Pe măsură ce intrăm în lunile active ale anului, este foarte posibil să vedem o accelerare a tranzacțiilor față de începutul de an. Întrebarea nu este dacă piața își revine sezonier, pentru că asta se întâmplă aproape în fiecare an, ci cât de mult va reuși să recupereze față de 2025.
Cel mai probabil vom avea:
- o piață fragmentată, cu evoluții diferite de la un oraș la altul
- prețuri care cresc moderat, undeva în zona 3% – 7%
- un ritm al tranzacțiilor mai temperat decât anul trecut
Nu este o piață slabă. Este o piață mai matură.
Ce înseamnă asta pentru toți actorii din piața imobiliară
Pentru vânzători, mesajul este simplu: nu mai merge „las că vine cineva”. Poziționarea corectă și strategia de vânzare fac diferența între o tranzacție rapidă și o proprietate care stă luni întregi în piață.
Pentru cumpărători, lucrurile sunt mai nuanțate. Există mai mult spațiu de negociere decât în trecut, dar doar acolo unde proprietatea nu este bine poziționată. Pentru proprietățile bune și cu preț corect, competiția există în continuare.
Pentru agenții imobiliari, piața asta face o selecție foarte clară. Nu mai este suficient să fii prezent. Contează cât de bine înțelegi piața locală, cât de corect setezi prețul, ce strategii folosești și cât de bine îți ghidezi clientul prin proces.
