Piața imobiliară din România în 2025 - între accesibilitate, creșterea prețurilor și dinamica tranzacțiilor

Piața imobiliară din România traversează o perioadă complexă, marcată de discrepanțe semnificative între regiuni, o evoluție accelerată a prețurilor în anumite orașe și o schimbare vizibilă în structura cererii și a finanțării. Analiza datelor disponibile pentru primele opt luni din 2025 relevă câteva tendințe majore care merită atent urmărite.

1. Accesibilitatea locuințelor: Clujul rămâne cel mai scump

Indicele de accesibilitate arată diferențe puternice între marile orașe. Cluj (2,39) și Craiova (2,13) sunt cele mai puțin accesibile piețe, urmate de Brașov (2,02). În schimb, București (1,48) și Timișoara (1,47) par, paradoxal, mai accesibile, în ciuda volumului mare al tranzacțiilor și al cererii constante.
Această diferență vine din raportul dintre veniturile populației și prețurile medii de listare, Clujul rămânând lider detașat al scumpirilor cu un preț mediu de 3.147 €/mp, mult peste media națională.

2. Tranzacții și ipoteci: Bucureștiul domină detașat

Bucureștiul continuă să fie motorul pieței, cu 70.106 tranzacții în ianuarie-august 2025 și peste 41.000 de ipoteci acordate. Împreună cu Ilfov, capitala concentrează aproape jumătate din volumul național de tranzacții și credite.

Craiova surprinde printr-o creștere spectaculoasă a creditării ipotecare (+119% față de 2024), semn al unei piețe emergente cu cerere tot mai mare.

La polul opus, Oradea și Constanța au înregistrat scăderi ale volumului de ipoteci, ceea ce poate indica o saturare temporară sau un recul al cererii finanțate prin credit.

3. Evoluția tranzacțiilor: creștere în Cluj și Constanța, scădere în București și Sibiu

Față de 2024, Clujul (+7,63%) și Constanța (+6,3%) se remarcă prin creșteri în numărul tranzacțiilor, în timp ce Bucureștiul (-9,27%) și Sibiul (-11,87%) au pierdut teren. Această polarizare sugerează o migrare a cererii către centre regionale puternice, unde raportul calitate–preț și dezvoltările rezidențiale atrag cumpărători.

4. Prețurile – Bucureștiul conduce la scumpiri, Clujul rămâne cel mai scump

În perioada ianuarie–august 2025, Bucureștiul a avut cea mai puternică creștere a prețurilor, de +10,98%, urmat de Iași (+6,47%). Pe termen scurt, în ultima lună analizată, Brașovul și Bucureștiul au marcat cele mai mari avansuri (+2,4%).

Pe termen lung, Brașovul conduce detașat cu o creștere de 82% în ultimii 5 ani, confirmând atractivitatea sa turistică, poziția geografică și dezvoltarea accelerată a infrastructurii. Cluj, Iași și Sibiu au urmat același trend ascendent, cu aprecieri de peste 70%.

5. Perspective pentru piața imobiliară

Privind înainte, câteva direcții sunt evidente:

• Polarizare între orașe - Bucureștiul rămâne liderul volumelor, dar orașe ca Cluj, Brașov și Craiova atrag tot mai mult prin dinamica prețurilor și a creditării.

• Presiune pe accesibilitate - în Cluj, Brașov și Craiova, diferența dintre venituri și prețuri devine tot mai accentuată, ceea ce poate tempera cererea sau redirecționa cumpărătorii către zonele limitrofe.

• Evoluția creditării - ritmul ipotecilor va fi determinant pentru sustenabilitatea pieței. Creșterea bruscă din Craiova arată un potențial de dezvoltare, în timp ce scăderile din Oradea și Constanța ridică semne de întrebare.

• Creșteri moderate de preț - după scumpirile consistente din ultimii ani, este posibil ca ritmul să se mai tempereze, cu excepția Bucureștiului și Brașovului, unde cererea rămâne puternică.

Concluzie

Piața imobiliară din România în 2025 rămâne una dinamică, dar fragmentată. Bucureștiul și Clujul dau tonul, Brașovul impresionează prin ritmul de creștere, iar Craiova devine surpriza anului prin explozia creditării. Totuși, accesibilitatea redusă în anumite orașe și încetinirea tranzacțiilor în altele sugerează că perioada următoare va aduce o selecție mai clară între piețele care continuă să crească și cele care intră într-o fază de stabilizare.